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开发商延迟交房在什么情况下不用承担责任

来源:北京律师浏览次数:22 时间:2019-05-08 14:42

案件描述

开发商延迟交房在什么情况下不用承担责任

【案例分析】

荣诚公司是北京市石景山区怡园小区的开发单位,并于2008年取得了对怡景园的商品房外销预售许可证。2008年1月15日,荣成公司与北京的张尧签订了《北京市外销商品房预售契约》和补充条款,购买怡园3号楼2—F一套房屋,总价款为980000万。双方在预售契约中规定,荣诚公司应当于2008年6月31日前交房,逾期交房超过180天,购房方有权单方终止合同,并有权要求荣诚公司返还购房款,支付利息,承担双倍返还定金的违约责任。截止至2008年6月31日,张尧已经按照预售契约中的规定交付了60%的房款和8万元的定金。而张尧称自己是在2008年7月3日才收到的收楼通知,荣诚公司逾期交房超过了180天。2010年4月张尧向法院起诉,要求解除双方签订的预售契约,返还购房款及银行同期贷款利息,并双倍返还定金。荣诚公司在接到法院传票后找到了我,按照他们老总的话说,常在路边走哪能不湿鞋,所以他们常常要跑到法院的被告席上坐着,并且多数情况下要承担败诉责任。说实话,作为开发单位的律师,有时候我也很无奈,因为现在开发商的名声就如同河南人的名声,大家已经先入为主将其视为奸商奸民。不可否认确实是有一些丧失良知的开发商,正是这些人将开发商的名声弄臭了,但是多数还是本本分分的生意人。经过调查,我发现在这个案子中荣诚公司未按时交付房屋是事实,但其存在免责理由也是事实。

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【律师观点】

合同是双方当事人意思自由的成果,因此对合同双方都具有约束力。按照合同规定荣诚公司应当于2008年6月31日前交付房屋,其逾期交房时间超过180天,张尧就享有单方解除权。但是我国《合同法》第一百一十七条规定:因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。荣诚公司延迟交付的原因是,2008年4月份,因为国家重点工程某机关大楼供热需要,而暂停了荣诚公司怡园楼施工的集中供热,导致竣工时间延长。怡园的建设工程监理公司就此情况出具了证明,该证明也已经在公证机关进行了公证。这种延长竣工的情况是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,符合我国《合同法》中规定的不可抗力的情况。并且在预售契约第十条中规定:除不可抗力外,甲方未按期将房屋交给乙方的,乙方有权向甲方追索违约金。据此,双方在所签订的预售合同中也认为,不可抗力是荣诚公司延迟交付的抗辩理由,荣诚公司因不可抗力而无法按期将房屋交付的,张尧无权要求违约责任。

其次,张尧也无权单方解除合同。按照双方签订的预售合同规定,荣诚公司应当于2008年6月31日前交房,逾期交房超过180天,购房方有权单方终止合同。如果荣诚公司逾期交房时间超过了180天,即使是因为不可抗力导致的交付延迟,张尧仍然享有单方解除权。不可抗力仅是违约的免责事由,是以构成违约的事实为前提,而不是合同违约的抗辩理由。那么究竟荣诚公司是何时交付的呢?张尧称自己是在2008年7月3日才收到的收楼通知,荣诚公司称他们2008年6月30日就将收楼通知邮寄出去,完成了交付,因此交房时间没有超过180日。根据我国《合同法》第二十四条规定:要约以信件或者电报作出的,承诺期限自信件载明的日期或者电报交发之日开始计算。信件未载明日期的,自投寄该信件的邮戳日期开始计算。按此规定,交付的日期应当以2008年6月30日为准,所以逾期交付并没有超过180天,张尧不享有单方解除权。

北京市盈科律师事务所(中国区总部)

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