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开发商与包销商沟通不畅导致“一房二卖”,开发商虽不知情仍应承担惩罚性赔偿责任!

来源:北京律师浏览次数:26 时间:2019-05-08 14:56

案件信息

案件名称:湖北金华实业有限公司(以下简称金华公司)因与苏金水、武汉皓羽地产顾问有限公司(以下简称皓羽公司)商品房买卖合同纠纷一案

案号:(2012)民抗字第24号

审理法院:最高人民法院

来源:《中华人民共和国最高人民法院公报》2014年第1期(总第207期)

审判要旨

在房地产开发企业委托代理机构销售房屋的情况下,房地产开发企业因委托代理机构未告知其特定房屋已经售出而导致一房二卖,属于其选择和监督委托代理人的经营风险,不得转嫁于购房者,房地产开发企业以此为由主张最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的惩罚性赔偿应予免除的请求,人民法院不予支持。

张律师评析

本案涉及一房二卖的问题,其中湖北金华实业有限公司(以下简称金华公司)与武汉皓羽地产顾问有限公司(以下简称皓羽公司)签订了《“楚天星座”商品房保底包干销售合同》、《销售代理补充协议》、《<“楚天星座”商品房保底包干销售合同>补充协议》,金华公司委托皓羽公司对外销售商品房,但是约定金华公司指定财物人员负责收取客户支付的房款并开具有效收据。苏金水作为购房者,先与金华公司就购买06号、07号商品签订《<楚天星座>商品房认购合同》,后苏金水与皓羽公司销售人员签订两份《武汉市商品房买卖合同》,针对6号商铺,该合同出卖人签章处盖有金华公司专用章,苏金水签字;针对7号商铺,该合约有皓羽公司在委托代理机构处签章,买受人苏金水签字,金华公司未在该合同出卖人签章处签章。苏金水以支付现金支付、POS机支付以及银行转账方式向皓羽公司支付购房款。之后,皓羽公司与金华公司解除销售合同,金华公司将07、06号商铺出售给他人。

本案争议的核心在于皓羽公司向苏金水销售06号、07号商铺行为的法律后果是否应归属于金华公司。从一审到再审,法院的态度呈现出了明显的变化。

(一)一审法院仅从合同相对性的角度认定,虽然合同是由皓羽公司与苏金水接洽签订,但是没有皓羽公司签章,认定该合同只能对苏金水和金华公司产生约束力。出卖人金华公司就此没有过错,皓羽公司获得付房款属于不当得利。7号商铺责任认定,法院根据2001年4月4日建设部令第88号发布《商品房销售管理办法》【已撤销】第十六条第一款的规定,该合同不具有商品房买卖合同的效力。该办法的内容涉及管理性规范,并不当然导致合同无效,因此一审法院认定存在明显错误。

(二)二审法院认定金华公司与皓羽公司间存在委托合同关系,金华公司系委托人,皓羽公司系受托人。苏金水对于皓羽公司没有收取购房款的权限是不知情的,因此6号商铺苏金水向皓羽公司支付购房款的行为并无不当。根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款“委托书授权不明的,被代理人应当向第三人承担民事责任,代理人负连带责任”的规定,视为苏金水向金华公司支付的价款。针对7号商铺,法院依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定,苏金水对于皓羽公司作为受托人,有权代理金华公司销售“楚天星座”房屋的事实是清楚的,仅有皓羽公司签章,07号合同直接约束金华公司和苏金水,该合同应为有效,苏金水支付价款行为并无不当,视为苏金水向金华公司支付了购房款。苏金水已经履行了合同约定义务,金华公司却将出售给苏金水的06、07号商铺出售给他人,已构成违约。

(三)再审法院依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定,被代理人对代理人在代理权限内以被代理人名义实施的代理行为,承担民事责任。认定皓羽公司以金华公司名义销售行为构成有权代理,其法律后果归属于金华公司。认定金华公司与皓羽公司就封盘期间、收款权限、签章权限等事项作出的若干约定均系金华公司与皓羽公司之间的内部约定,并未对外公示,不能对抗善意的购房者,皓羽公司的销售行为并无约束力。皓羽公司作为委托代理人签订的06号、07号合同应直接约束被代理人金华公司,皓羽公司作为委托代理人收取款项的法律后果亦应归属于被代理人金华公司,皓羽公司所为产生的相应民事责任应由金华公司承担。

因此, 一旦被代理人的行为具有有权代理的权利外观,代理人与被代理人之间的内部约定无法对抗善意的第三人。房地产企业通过将收取房屋价款与代理商销售行为分离的方式,降低房屋销售的风险,面对善意的购房者,该内部行为并无拘束力。

另外一个争议的核心在于金华公司是否因另售06号、07号商铺而对苏金水负担相应赔偿责任的问题。基于金华公司另售商铺的行为,苏金水主张解除合同。二审法院支持解除合同,并根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:……(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”皓羽公司向苏金水返还购房款及赔偿资金占用损失并由金华公司对此负补充赔偿责任。再审法院基本维持二审判决,但是纠正二审的裁判理由,认为惩罚性赔偿责任应当由被代理人单独承担,而非承担补充责任。同时强调第八条内容的适用不以出卖人恶意违约为前提,一旦出卖人存在事实上将房屋出卖给第三人的行为,即需要向房屋买受人承担赔偿责任。本案中由于皓羽公司与金华公司的行为构成有权代理,金华公司作为出卖人,将房屋另售他人满足《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定的构成要件。

实务建议

房地产开发商委托代理机构销售房屋,需要承担选择和监督委托代理人的经营风险。因开发商选择的代理机构导致“一房二卖”,开发商承担赔偿惩罚性赔偿责任。开发商对代理商的资质进行审查,审查代理商工商注册登记情况,看有无经营许可证、税务登记证、收费许可证、房地产经纪人证书等。审查代理商的履约能力,包含代理商的规模、经纪能力、团队、过往的代理销售业绩、合同履行能力以及有无不良记录等。开发商需要经常检查代理商代理销售行为,发现越权行为应当及时制止并采取补救措施。

购房人防范“一房二卖”,可以通过以下措施:(1)尽快与房屋出卖方完成过户登记(2)办理网签登记(3)提高商品房买卖合同定金比例,并约定卖方毁约的赔偿责任,提高卖方违约的成本(4)选择正规的中介公司进行交易。


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