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二手房律师之二手房产权的调查与审核

来源:北京律师浏览次数:26 时间:2019-05-08 15:04

一、权属审查

购买人要购买二手房,应当审查二手房的权属证明及相关文件。张仁藏律师应当提醒:没有依法进行产权登记并取得房地产权证书的房屋,不得买卖。有些情况,尽管没有房产证,但是在评估风险后,可以通过信托设计进行交易,对此应当有当事人的另行委托.

为慎重起见,律师应建议购买者应当向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性。了解拟交易的房屋是否有产权争议。

房地产登记机关,是当地县以上人民政府设立的房地产管理机关。不同的城市设定的房地产管理机关的名称不一致。如:北京现在归北京市建设委员会管理,律师提供咨询意见前,应当了解本地的房屋登记管理机构。土地使用权登记机关是所在地的县以上土地管理部门,但是应当加盖人民政府的印章,以人民政府的名义发证。

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二、共有财产审查

律师在审查房屋所有权证书时,应当关注拟交易的房地产是否具有共有权人。律师应当查明房屋是否具有共有权人。

二手房属于两个以上(含两个)主体共有的,应当审查(提交)共有权人同意转让的书面证明。

必要时律师应出具范本文件。北京二手房律师张仁藏提醒大家注意:我国婚姻法规定,实行夫妻共同财产制为主,约定个别财产制为补充的婚姻财产制度。尽管房地产登记簿记载或者房屋所有权证记载的所有权认为一人,也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人提交个别财产协议。

三、权利限制审查

二手房交易前,律师应当审查司法机关有无依法裁定查封的情况,一般说来,有权查封的司法机关包括人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关。二手房交易前,买方人应当审查行政机关决定查封或者以其他形式限制二手房屋所有权的情况。一般说来有权对房地产采取查封措施的行政机关有税务机关、海关、公安机关等。有权采取限制措施的有建设行政管理机关。必要时律师应向登记机关和有关部门查询。无法取得独立证据的,当事人应当作出没有权利限制的说明。

四、他项权利设置审查

按照有关法律规定,出卖人出卖抵押的房屋,无须取得抵押权人的同意,只要通知抵押权人即可。张仁藏律师提醒大家买房人有承担所购房屋被追及还债的风险。在出卖二手房前,应当在合理的期限内将要出售的情况书面通知抵押权人。如果没有履行通知义务,买卖合同无效。如果房屋出租的,应当通知承租人。不能取得承租人的书面同意,买卖合同也可能被宣告无效。提前通知的合理的期限一般为三个月。

购买人应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据,或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。

五、优先购买权审查

共有的二手房买卖时,在同等条件下,二手房共有人享有优先购买权。

已经出租的二手房买卖时,在同等条件下,二手房承租人享有优先购买权。这种出租关系不管是定期的还是临时的,均不能剥夺。购买人应当审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。如果没有取得优先购买人的放弃优先购买权的书面文件,律师应当提示买卖合同被宣告无效的风险。

购买人应当注意,如承租人放弃优先购买权,买受人购房后应继续履行租赁合同,并与承租人签订租赁主体变更合同。通过拍卖购买二手房的,也应当注意优先购买人的优先购买权。应当关注共有权人、承租人是否放弃了优先购买权。如果没有放弃优先购买权的有效证明,应当关注拍卖程序是否规定了优先购买权人的权力行使条件。

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二手房律师之二手房主体审查

1、卖方主体资格审查

二手房转让人应当是依法登记在房屋产权登记簿上,房屋所有权证书记载的房屋所有权人。转让人可以是中华人民共和国境内的自然人、法人,也可以是境外的自然人、法人或者其他组织。律师应当注意:法律、法规、规章另有规定不许出售的或者土地使用权出让合同另有约定的除外。

2、公司作为交易主体的特别审查

律师应当注意二手房交易主体是有限责任公司、股份有限公司的,应当审查(提交)公司董事会、股东会审议同意交易的书面文件。

3、国有企业或集体企业的特别审查

1、二手房交易主体是国有的,应当审查政府主管部门的批准文件。

2、二手房交易主体是集体企业的,应当审查职工代表大会的批准文件。

二手房买卖法律服务

一、通过诉讼、仲裁等方式办理下列二手房买卖合同纠纷

1、卖方无正当理由解除合同纠纷;

2、卖方逾期交房纠纷;

3、卖方逾期办理产权证纠纷;

4、卖方一房二卖纠纷;

5、卖方隐瞒抵押查封纠纷;

6、卖方违约产生的其他纠纷

7、买方无正当理由解除合同纠纷;

8、买方迟延支付购房款纠纷;

9、买方违约产生的其他纠纷;

10、二手房买卖定金纠纷;

11、房屋质量纠纷;

12、二手房买卖合同无效纠纷;

13、买方或卖方与中介机构之间的纠纷;

14、其他二手房买卖合同纠纷。

二、协助买方购买二手房

1、审查房屋所有权的真实性、合法性;

2、审查房屋是否存在抵押、查封;

3、审查房屋是否存在共有权、他项权;

4、审查卖方的身份;

5、参与和卖方的谈判;

6、审查、修改二手房买卖合同及补充协议;

7、协助处理与房产中介机构的关系;

8、对购买二手房中的法律问题提供咨询意见;

三、协助卖方出售二手房

1、审查、修改二手房买卖合同及补充协议;

2、参与和买方的谈判;

3、审查买方的身份;

4、协助处理与房产中介机构的关系;

5、对出售二手房中的法律问题提供咨询意见;

6、协助处理出售二手房中的其他法律问题。

宅基地、乡村房屋纠纷法律服务

通过诉讼等方式办理下列农村房屋、宅基地纠纷

1、宅基地转让纠纷; 2、宅基地租赁纠纷; 3、宅基地使用权纠纷; 4、宅基地侵权纠纷;

5、乡村房屋买卖纠纷; 6、乡村房屋租赁纠纷; 7、其他乡村房屋、宅基地纠纷。


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