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北京律师|二手房买卖纠纷之一:一房二卖

来源:北京律师浏览次数:1 时间:2020-05-07 10:21

【引言】

实践中,受房价上涨等因素影响,在经济利益驱使下,卖房人“一房二卖”现象时有发生,由此引发的纠纷案件也有所突显。“一房二卖”是指卖房人先与一名买房人签订房屋买卖合同后,在办理产权转移登记之前,又与其他买房人就同一房屋签订买卖合同的情形。

(一)“一房二卖”中的两种类型

其一,前后两份买卖合同各方中仅有一份合同当事人办理了房屋产权转移登记手续,另一个没有办理。我国《物权法》规定,办理了房屋产权转移登记手续,即表明房产的所有权已经发生了变动,即该买卖合同的买方已经确定取得房屋的所有权,其他合同的买方只享有买卖合同约定的债权,其只能根据合同约定行使债权性权利;其二,前后两个买卖合同均未办理房屋产权转移登记手续。由于均未办理房屋产权转移登记手续,则数个合同的买方处于平等的债权人地位,此时买方无权直接支配买卖标的物,只能请求卖方履行相关义务,买方才能取得标的物的所有权。此时实际履行是违约的一种补救方式,但是若存在《合同法》第一百一十条规定的三种情形:(1)法律上或事实上不能履行;(2)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(3)债权人在合理期限内未要求履行,则不适用实际履行。另外,适用实际履行一方,并不妨碍其再要求卖方承担赔偿损失、支付违约金等权利。

(二)房屋买卖中损害赔偿中的差价损失

差价损失赔偿是房屋买卖中常见的赔偿方法,也是房屋买卖不同于其他合同损害赔偿的特殊之处。根据合同严守原则,在二手房交易过程中,只要房屋买卖合同是双方的真实意思表示,任何一方都不得拒绝履行。房屋价格变动属于商业风险,即使房屋价格上涨过猛,也不能认为是情势变更,卖房人不能以此为由拒绝履行合同。《合同法》第一百一十三条第一款规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。由于房地产市场是波动的,当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价款之间存在差价。这种差价就是守约方的期待利益损失,也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的。因此,守约方主张可得利益损失的,应予支持。否则,不利于保护守约方的合法利益,也不能维护诚实信用的交易道德,并将引发道德风险。

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【司法实践】

——李某庆与宋某忠房屋买卖合同纠纷上诉案((2018)京01民终3947号)

案情简介:

2016年9月23日,甲方宋某忠(出卖人)与乙方李某庆(买受人)签订了《购房合同》,约定李某庆购买宋某忠位于本市海淀区161号房屋,建筑面积50.51平米,成交价格为372万元,合同签订后,2016年9月23日,李某庆向宋某忠支付定金5万元;2016年9月30日,李某庆向宋某忠支付定金5万元;2016年12月15日,李某庆向宋某忠支付房款62万元;2017年3月20日,李某庆向宋某忠支付房款28万元,以上共计支付10万元定金以及90万元购房款。另查,2016年4月17日,宋某忠与案外人程某(程某1代签)经北京链家房地产经纪有限公司居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,约定宋某忠将涉案房屋出售给程某,房屋总价为人民币344万元,合同约定程某拟贷款金额170万元,于2017年3月30日前三日内将第一笔首付款25万元支付宋某忠,于2017年3月30日前将第二笔首付款138万元以理房通托管方式支付宋某忠。

法院认为,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。李某庆与宋某忠签订的《购房合同》及《存量房屋买卖合同》是双方真实意思的表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效,双方均应按照约定履行自己的义务。但宋某忠在与李某庆签订房屋买卖合同之前,已经与案外人程某签订了房屋买卖合同,并且因合同履行问题导致程某将宋某忠诉至法院,并申请查封了涉案房屋。宋某忠的一房二卖行为,违反了诚实信用原则,且致使李某庆与宋某忠之间的房屋买卖合同不能得到履行,对此,宋某忠应当承担违约责任。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。李某庆与宋某忠签订的合同约定,若宋某忠违反合同约定导致未过户,宋某忠须双倍返还李某庆定金并赔偿李某庆房价的10%,即37.2万元,如已过户,除上述赔偿外,另需赔偿李某庆过户所发生的一切费用。合同签订后,宋某忠将房屋过户至案外人名下,构成根本违约,一审法院以实际损失为基础,兼顾合同履行情况及违约方对合同的预见情况、获利情况酌定宋某忠赔偿李某庆违约金60万元,并无不当,本院予以确认。

相关法律法规:

《合同法》第八条规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同,受法律保护。

《合同法》第九十三条规定,当事人协商一致,可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

《合同法》第九十七条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

《合同法》第一百一十条规定,当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外: (一)法律上或者事实上不能履行; (二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高; (三)债权人在合理期限内未要求履行。

《合同法》第一百一十四条规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

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