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房地产建设工程

房地产建设工程

建设工程领域,当事人约定以房抵工程款的,是否有效?

实践中,经常存在发包人与承包人就工程款支付签订以房冲抵工程款的协议,并且另行签订《房屋预售合同》或者约定在具备条件时另行签订《房屋买卖合同》。很多观点认为,这种做法违反法律规定,属于无效。我们认为应当有效,主要理由如下:

1、根据《合同法》第286条规定:发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。在建设工程领域,由于承包人行使优先受偿权的方式可以协议折价,因此发包人与承包人约定以商品房折抵工程价款的,在不存在虚假诉讼的情况下,不违反法律规定,合法有效。

2、《中华人民共和国担保法》第四十条规定:“订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有。”《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定:“抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”这是法律上禁止流押的规定。禁止流押的立法目的是防止损害抵押人的利益,以免造成对抵押人实质上的不公平。但是,实践中,大多数以房冲抵工程款的情况都约定另行签订并履行《房屋买卖合同》,承包人只有通过履行房屋买卖合同,办理相关手续,才能取得房屋所有权,并非直接取得所有权,因此,并非法律上禁止的流押条款。


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